Frais de notaire : comment les calculer en 2026
Les frais de notaire ne vont pas au notaire. Sur 100 euros payés à la signature, environ 80 partent en impôts, une douzaine rémunère l’office notarial et le reste couvre des débours. Voici le détail du calcul, les taux applicables dans l’ancien et dans le neuf, et deux exemples chiffrés.
Ce que recouvrent les frais de notaire
Le terme exact est « frais d’acquisition ». Ils se décomposent en quatre postes.
- Les droits de mutation, perçus pour le compte du département, de la commune et de l’État.
- Les émoluments du notaire, sa rémunération, fixée par un tarif national.
- Les débours, sommes avancées par l’office pour obtenir documents et interventions de tiers : état hypothécaire, cadastre, géomètre, syndic.
- La contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix, au titre de la publicité foncière.
Les émoluments et une partie des débours supportent une TVA à 20 %.
Les droits de mutation dans l’ancien
C’est le poste principal. Le taux global tourne autour de 5,81 % du prix de vente : 4,50 % pour le département, 1,20 % pour la commune, plus des frais d’assiette.
Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever leur part de 0,5 point, jusqu’à 5 %. Le taux global passe alors à environ 6,31 %. Une trentaine de départements l’ont fait dès avril 2025, d’autres à compter de janvier 2026, et la mesure court jusqu’au printemps 2028.
Les primo-accédants échappent à cette hausse lorsqu’ils n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes et que le bien acheté devient leur résidence principale. Certains départements vont plus loin et exonèrent davantage.
Le taux exact dépend donc du département. Vérifiez-le avant d’arrêter votre budget.
Le barème des émoluments du notaire
| Tranche du prix | Taux HT |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Le calcul est progressif, tranche par tranche, comme l’impôt sur le revenu. Sur un bien à 250 000 €, les émoluments s’élèvent à environ 2 500 € hors taxes, soit près de 3 000 € TTC.
Le notaire peut accorder une remise sur la part d’émoluments correspondant à la fraction du prix supérieure à 100 000 €. Cette remise est plafonnée et doit être appliquée à tous les clients de l’office dans les mêmes conditions.
Dans le neuf, des frais réduits
Un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA à 20 %, déjà incluse dans le prix affiché. Les droits d’enregistrement tombent alors à 0,71 %, auxquels s’ajoutent la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments et les débours.
Résultat : 2 à 3 % du prix au lieu de 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un achat à 250 000 €, la différence dépasse 12 000 €.
Deux exemples chiffrés pour un bien à 250 000 €
| Poste | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation | Environ 14 500 € | Environ 1 775 € |
| Émoluments TTC | Environ 3 000 € | Environ 3 000 € |
| Débours | 800 à 1 400 € | 800 à 1 400 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 250 € | 250 € |
| Total approximatif | 18 500 à 19 200 € | 5 800 à 6 400 € |
Ce qui fait baisser la facture
- Déduire le mobilier : cuisine équipée, meubles, électroménager. La valeur du mobilier, justifiée par des factures, sort de l’assiette des droits de mutation. Comptez 2 à 5 % du prix, pas davantage, sous peine de redressement.
- Demander la remise sur les émoluments au-delà de 100 000 €.
- Mettre les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur, ce qui les sort aussi de l’assiette des droits.
- Vérifier l’exonération accordée aux primo-accédants dans le département concerné.
- Acheter dans le neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement.
Quand et comment les payer
Les frais sont versés au notaire avant la signature de l’acte authentique, par virement. Ils ne se financent pas toujours par le crédit : beaucoup de banques demandent qu’ils soient couverts par l’apport personnel.
Le notaire établit ensuite un décompte définitif et rembourse le trop-perçu, souvent quelques centaines d’euros, dans les mois qui suivent la vente.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire ?
L’acquéreur, sauf accord contraire mentionné dans le compromis de vente. Dans les programmes neufs, le promoteur les prend parfois en charge à titre commercial.
Peut-on les inclure dans le prêt immobilier ?
Certaines banques l’acceptent, d’autres exigent un apport couvrant au moins ces frais. Posez la question avant de signer le compromis.
Les frais sont-ils les mêmes partout en France ?
Les émoluments oui, ils suivent un tarif national. Les droits de mutation non, ils dépendent du département.
Que se passe-t-il si la vente n’aboutit pas ?
Les frais ne sont dus que si l’acte est signé. Les sommes versées sont restituées, sous réserve des débours déjà engagés.
Les taux cités sont ceux en vigueur en 2026. Le simulateur des notaires de France permet d’obtenir une estimation précise selon le département.
